Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет правоустанавливающее значение, поскольку юридическим последствием регистрации является (как правило) возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки. В связи с этим можно говорить о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт представляет собой индивидуальный административный правовой акт. Государственная регистрация прав на недвижимость как индивидуальный административный акт характеризуется следующими признаками:
1) предназначена для регулирования общественных отношений;
2) издается специально уполномоченным органом для достижения определенных целей в ходе осуществления задач и функций государства;
3) имеет подзаконный характер;
4) имеет официальный характер;
5) совершается в установленном порядке;
6) представляет собой одностороннее властное волеизъявление, результаты которого отражаются в виде записи в документе – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
7) носит правоприменительный характер.
Признание государственной регистрации права индивидуальным административным актом означает, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть оспорен в суде как ненормативный акт государственного органа. При этом, если существует спор о праве, то должно оспариваться само право; если же спор о праве отсутствует, можно обжаловать именно акт государственной регистрации права.
Рассмотрение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (а также отказа в регистрации прав и сделок) как индивидуальных административно-правовых актов способствует обеспечению надлежащей защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Обозначенные положения следует отразить в законодательстве. Предложено изложить пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации прав в следующей редакции: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, влекущий возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом»; в пункт 5 названной статьи добавить положение: «При отсутствии спора о праве акт государственной регистрации права может быть обжалован в арбитражный суд».
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рассматривать также как деятельность специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти. В этом смысле государственная регистрация прав на недвижимость – это юридическая, правоприменительная, административно-процессуальная деятельность государственных органов – Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов. Государственная регистрация прав на недвижимость представляет собой разновидность административного производства в рамках административного процесса. В параграфе определено понятие и характерные черты производства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Производство по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой совокупность процессуальных действий Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов, направленных на законное и обоснованное рассмотрение индивидуальных дел – возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (как деятельность специально уполномоченных органов исполнительной власти) должна основываться на принципах административного процесса, разработанных в теории административного процесса.
Понятие «недвижимое имущество» является ключевым для уяснения содержания положений Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).
Понятие «недвижимое имущество» является ключевым для уяснения содержания положений Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведенный нами анализ литературных источников и нормативных правовых актов свидетельствует о том, что понятие «недвижимость», на первый взгляд, достаточно обстоятельно разработано наукой гражданского права. Его законодательное определение закреплено в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Во-первых, это обусловлено тем, что законодательство не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия «имущество»: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст. 15, 46 ГК РФ); вещи, деньги и ценные бумаги (ст. 302 и 307 ГК РФ); вещи, деньги, а также имущественные права (ст. 18, 56 ГК РФ). Кроме того, это понятие включает в себя также имущественные права и права требования.
Во-вторых, критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Согласно абзацу первому п.1 ст.130 ГК РФ вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи ее с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указывается прочность и непотребляемость.
Конституция РФ (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности». Гражданским законодательством закреплены следующие особенности правового режима недвижимого имущества:
а) особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Установлено, что сначала такие недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся;
б) более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ). Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т. к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Необходимыми условиями для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ являются длительность и непрерывность владения;
в) особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ). По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками , строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т. д.), требования залогодержателя кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В гражданско-правовой литературе в качестве необходимых признаков недвижимости справедливо называются прочность, непотребляемость, индивидуальная определенность, незаменимость. В настоящее время понятие «недвижимость» закреплено в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, которая вступила в силу с 1 января 1995 г. Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» согласно действующему законодательству являются синонимами. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (то есть объекты, составляющие единое целое с земельными участками) и б) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Эти две условно выделенные группы составляют недвижимость по природе .
Деление недвижимых вещей по природе на две категории законодателем нельзя назвать последовательным. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты следовало бы отнести к той же категории, что и земля, по принципу прочной связи с землей. Кроме того, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства также следовало бы включить в эту категорию, поскольку они неразрывно связаны с землей. Критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению в литературе обоснованно относят к второстепенному. В данном случае можно предположить, что законодатель при разработке данной статьи имел в виду следующее. Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком — возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.
Сделка, являясь основанием возникновения права собственности, не влечет каких-либо изменений в объеме субъективных вещных прав ее участников, однако влечет возникновение у них субъективных обязательственных прав. Прекращение правомочий собственника у продавца и возникновение этих правомочий у покупателя связаны с фактом передачи отчуждаемого имущества, который является способом возникновения права собственности. С момента передачи недвижимости по сделке приобретатель становится собственником, хотя осуществление правомочия распоряжения возможно только с момента подтверждения его статуса собственника в форме государственной регистрации.
В диссертации исследуется подход законодателя (в т. ч. в ранее действовавших нормах) к регулированию данных отношений, а также судебных органов к проблемам судебной практики в этой сфере.
Автором более подробно рассматривается процесс возникновения права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости и договора по передаче недвижимого имущества под выплату ренты, поскольку они обладают ярко выраженными особенностями, связанными со спецификой передаваемого имущества.
В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи и мены недвижимости, влечет его недействительность. При несоблюдении письменной формы договора дарения недвижимости, такого исключения из общих правил, как для продажи и мены недвижимости, не предусмотрено. Отсутствие иных, кроме свидетельских показаний, доказательств заключения сделки и согласования ее существенных условий означает необходимость признания того, что данная сделка не была заключена.
Договор ренты является основанием возникновения не только права собственности у приобретателя имущества, но и права на получение рентных платежей у лица, отчуждающего недвижимость. Право получателя ренты обременяет такое имущество. Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена еще и правом залога на это имущество в силу закона. Отчуждение имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, его обременение возможно лишь при условии предварительного согласия получателя ренты. Правомочие пользования по такому договору обусловлено выполнением дополнительной обязанности плательщика ренты: принимать необходимые меры к тому, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. Таким образом, в данном случае имеет место обременение права собственности обязательственно-правового характера. Право собственности поставлено законодателем в зависимость от выполнения собственником определенных обязанностей.
Государственная регистрация права собственности является одним из важнейших признаков абсолютного характера и исключительности самого права собственности, поскольку дает возможность собственнику, опираясь на закон, отстранять всех третьих лиц от «хозяйственного господства» над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Государственную регистрацию следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество. При этом такой способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как оспаривание самой государственной регистрации, не может привести к желаемым правовым результатам.
К моменту вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:
— отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию;
— отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации;
— смешением двух систем регистрации — регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество.
Эти особенности действовавшей системы регистрации прав и сделок с недвижимостью не способствовали формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства, в том числе по причине отсутствия консолидированного банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одного правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и иных сделках с недвижимостью. Как следствие, у государства отсутствовал в достаточной степени эффективный механизм предоставления гарантий зарегистрированных прав и сделок с недвижимым имуществом, что влекло за собой при осуществлении сделок с недвижимостью увеличение риска ее добросовестных приобретателей .
Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а само зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» специальной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Тем самым обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и т. д.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет правоустанавливающее значение, поскольку юридическим последствием регистрации является (как правило) возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки. В связи с этим можно говорить о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт представляет собой индивидуальный административный правовой акт. Государственная регистрация прав на недвижимость как индивидуальный административный акт характеризуется следующими признаками:
1) предназначена для регулирования общественных отношений;
2) издается специально уполномоченным органом для достижения определенных целей в ходе осуществления задач и функций государства;
3) имеет подзаконный характер;
4) имеет официальный характер;
5) совершается в установленном порядке;
6) представляет собой одностороннее властное волеизъявление, результаты которого отражаются в виде записи в документе – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
7) носит правоприменительный характер.
Признание государственной регистрации права индивидуальным административным актом означает, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть оспорен в суде как ненормативный акт государственного органа. При этом, если существует спор о праве, то должно оспариваться само право; если же спор о праве отсутствует, можно обжаловать именно акт государственной регистрации права.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рассматривать также как деятельность специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти. В этом смысле государственная регистрация прав на недвижимость – это юридическая, правоприменительная, административно-процессуальная деятельность государственных органов – Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов. Государственная регистрация прав на недвижимость представляет собой разновидность административного производства в рамках административного процесса. В параграфе определено понятие и характерные черты производства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Производство по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой совокупность процессуальных действий Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов, направленных на законное и обоснованное рассмотрение индивидуальных дел – возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (как деятельность специально уполномоченных органов исполнительной власти) должна основываться на принципах административного процесса, разработанных в теории административного процесса.
Требование об обязательной государственной регистрации прав на недвижимость (установленное материальной нормой гражданского права) порождает материальное охранительное правоотношение между собственником (иным правообладателем) и регистрирующим органом. Содержание такого правоотношения составляют обязанность собственника зарегистрировать свое право на объект недвижимого имущества и, соответственно, право регистрирующего органа сделать это. В случае необходимости регистрации сделки с недвижимым имуществом содержание правоотношения составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку. Государство, установив необходимость государственной регистрации прав и сделок (в определенных законом случаях), вмешивается в сферу частного права, однако это необходимо для защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.
В момент обращения правообладателя в регистрирующий орган возникает иное правоотношение – процессуальное. Особенности процессуальных отношений по государственной регистрации прав на недвижимость состоят в том, что данные отношения:
– возникают на основе охранительных материальных правоотношений, которые регулируются нормами гражданского права;
– имеют своим назначением реализацию таких отношений;
– возникают в сфере государственного управления для защиты имущественных прав участников гражданского оборота;
– субъектами таких отношений являются с одной стороны, лица, подавшие заявления на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и, с другой стороны, специально уполномоченные на осуществление такой регистрации органы – Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы;
– развиваются в определенной законом последовательности;
– имеют сложную структуру;
– заканчиваются с принятием индивидуального административного акта, имеющего правообразующее значение.
Таким образом, процессуальные отношения, возникающие при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (порядок регистрации), опосредуют развитие и осуществление особых материальных охранительных правоотношений (обязанность регистрировать права на недвижимость).
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это относительно самостоятельный правовой институт, объединяющий нормы нескольких отраслей права. Особенностью названного правового института является то, что он сочетает частно-правовые и публично-правовые начала. В институте государственной регистрации прав на недвижимость материальная его сторона – гражданско-правовая, а процессуальная представлена административно-процессуальными нормами, регулирующими порядок государственной регистрации прав.
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет следующие основные функции: регулятивную, охранительную, культурно-историческую, воспитательную, информационную, функцию социального контроля. Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
